川河 281.HK 10 厘收息股

川河集團 (281.HK)

市值: 14.6億
淨現金: 9.9億 (截至2017 1H, 2012 - 2017 一直都係淨現金公司)
2016年派息: 0.05
派息比率: 42.7%
52週波幅: 0.465 - 0.7

每股賬面淨值: 1.17 (截至2017第一季)
市價: 0.56
過去4年平均PE: 4.41x
2017年1H EPS: 0.1027
假設2017年全年EPS 為0.15405 (0.1027 x 1.5)
合理股價: 0.15405 x 4.41 = 0.68
10% MOS = 0.61
20%MOS = 0.54
30% MOS = 0.48


過去5年平均ev/ebitda: 0.92x
2017 1H ev: 4.71億
2017 1H adjusted ebitda: 2.78億
2017 1H ev/ebitda: 1.6x
估計全年EBITDA: 4.17億
全理EV為3.84億
全理MC: EV-淨負債-少數股東權益
= 3.84億+9.9億-0.16億
=1.37億
年末發行股數: 2.6億股
合理價= 1.37億/2.6億
 = 0.53

現價0.56
10% MOS = 0.47
20%MOS = 0.42
30% MOS = 0.37

複合派息增長率(2012-2016)= 20.11%
複合股價增長率(2012-2016)= 12.56%

資產負債比率優良: 2012-2016 都係10倍以上
派息比率由2015年的29.94% 升到2016年的42.7%
發行股數由2011年至2017年都無變: 2,608,546,511 (大股東並無對小股東做出無良行為), 除了2002年試過10供1之外, 由2006年開始一直穏定派息


業務:

川河主要係物業發展, 物業主力係國內, 其餘都係投資係股票, 主力係收息.

川河持有湯臣集團11.7%, 2017年已收取股息HKD 86,000,000 比2016年的HKD 38,220,000 增長1.25倍, 從2017年1H 的經營收入可見, 此股息佔收入比重頗高, 約81%. 令2017年1H 的每股盈利達10.27港仙比2016年同期多出6.05港仙.

2017年1H的每股權益約1.17 比2016年同期多出0.19

業務:


1) 出租業務:
上海大道置業有限公司 (93.53%股權): 上海浦東新區張江高科技園區 -- 三百多個出租車位, 2017年除稅前溢利約二百萬


上海張江微電子港有限公司(37%股權):上海奉賢區住宅反商業發展項目- 湯臣殝園, 住宅項目已於2016年全數賣出, 並入帳, 餘下11,000平方米的辦公大樓作出租之用, 下半年以收租為主


張江園區之湯臣豪園, 保留65,400平方米的住宅作出租之用, 並有千多個車位作租售, 2017年上半年已全收租出住宅單位, 並已出售二百多個車位, 尚餘八百多個車位可供出售


張江園區7幢辦公大樓共90,200平方米已出租, 下半年以收租為主


張江園區之商業廣場 - 名為張江傳奇, 共有26,300平方米作租賃之用, 於2017年半年出租率約90%, 下半年以收租為主

2) 投資物業業務:
澳門氹仔北區整治計劃, 有待發展


3) 待售投資:
2017年1H已出售證券獲後HKD17,107,000 並收取股息HKD 1,515,000, 合共收取HKD18,622,000


於待售投資中, 最值錢係湯臣集團 (11.7%股權), 為集團提供HKD86,000,000 貢獻集團81.3%的收益.


綜合上述, 川河集團於下半年的收入只剩下收租業務, 而來自湯臣集團的收益已經入帳, 估計下半年的收入並不會再錄得強勁增長.

優勢
1. 純現金公司 - 每股權益約HKD1.17, 現價HKD0.56, 短期內好難執

2. 管理層- 除左一次供股外, 無做其他對小股東不利的動作, 連續派息11年. 其他證券投資都以較穩健的股票為主, 其中 房託基金佔27.4%, 公用事業佔23.2%, 綜合企業佔25.7%, 管理層雖無公佈內容, 但以今年大市升幅估算, 應該有不錯的派息及未變現的收益

3. 持有湯臣集團(258.HK)11.7%, 2017年1H湯臣集團成績都很好, 截至2017年1H, 溢利為5.3億, 比2016年同期多出2.3億, 湯臣集團跟川河都係一年派一次息, 所以, 可以預計湯臣2017年會增加派息或者派特別股息, 即係話川河2017年已收湯臣HKD86,000,000 股息, 若經濟無很大的變動, 2018年1H應會再收湯臣所派出的股息, 故此2017及2018年派息都會多, 我估計2017年會增加派息至0.07-0.08 而2018年則會維持

4. 公司坐擁10億現金, 管理層會繼續尋找其他物業或投資物業的機會, 亦不排除會增加證券投資, 令未來派息更加穩定

5. 核數師為德勤, BIG 4, 賬目可靠

在此再講講湯臣係2017年1H的表現

2017年首6個月的稅後溢利HKD483,474,000, 比2016年同期增1.2倍, 每股盈利為27.96仙, 2016年同期則為13.74仙. 主要收入來自上海, 天津及澳門的物業發展項目銷售入賬, 並無派中期息

銷售物業:
2017年1H 賣樓收入HKD286,937,000, 主要係上海, 天津及澳門的物業發展項目

物業投資(出租業務):
收租及管理費收入於2017年1H收入為HKD95,672,000, 2016年1H則為HKD123,780,000

證券買賣:
2017年1H為HKD10,461,000

2017年下半年預計收入

上海市湯臣一品: 13,600平方米可供出售, 37,376平方米(64%) 已出租

上海湯臣湖庭花園(70%股權): 已確認HKD19,800,000會於下半年入帳

上海商業及工業物業: 2017年上半年租金及管理費HK59,360,000, 預計下半年會有相若收益

上海巿金橋-張江項目 - 未開發項目, 唯至今有關當局未有落實有關土地使用變更政策, 故未有進度

天津湯臣一品: 已沽出, 2017年下半年入賬, 收益約HKD525,030,000

澳門湯臣主教山壹號: 尚餘60% 未出售, 估計全部出售可帶來約HKD83,880,000

還有其他業務, 如證券買賣, 上海市湯臣上海浦東高爾夫球會, 上海錦江湯臣洲際大酒店, 媒體娛樂業務, 塑膠業務等為企業帶來相對少量收入.

值得一提是湯臣亦持有川河9.8%股權, 故此, 互相派穩定股息的機會更高


弱點

1, 川河乃收息股, 坐擁10億現金, 唯股價長時間唔郁, 對股價有升值期望者慎入

2. 川河手上暫無可出售物業, 除左湯臣的股息外(已於2017年1H入賬), 故下半年該無驚喜, 故股價已橫行一段時間

3. 川河長期成交低, 要買賣出貨唔係咁易, 但大部分呢類股都係咁, 需要急於套現者勿入

總結:

買入川河作收息並長期持有並不會有很大風險, 且核數師為BIG 4, 風險更低, 股價於0.55 至 0.6之間已橫行數月, 本來交投唔活躍加上股東都係惜貨之人, 要買都唔係咁易. 若2017年派息增至HKD0.08或HKD0.07, 若以現價HKD0.56買入都有10厘以上, 若以收息為目的朋友, 應該係不錯選擇


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香港人, 唔係香港被邊緣化, 係你(地)被邊緣化

有幸於日前得到朋友的邀請, 一齊去左香港公開大學聽由KING SIR 同 湯文亮博士的關於香港樓市的講座. 席間KING SIR 主要擔當主持人的角色, 而主講的是湯博士.

湯博士作為著名的投資人, 果然資訊與觀點都很豐富, 對香港的樓巿有很深, 很獨到的見解

講座的題為 - 「香港樓巿拆局」, 湯博士將香港樓巿分拆為政府的局, 發展商的局及大圍經濟的局, 不過政府及大圍經濟的局相對比較直接及資訊性, 大家都可以在網上找到, 故不作詳細記錄, 反而發展商的局有比較特別的地方值得記錄

發展商的局 - 湯博士提到發展商係新界農地其實係有期限的, 若發展商係期限前無補地價向政府換地, 政府係有權係期限過後向發展商以農地價錢向發展商攞返啲農地, 博士指出澳門的發展商都有相同的問題, 而根據博士的資料, 部分發展商包括何超瓊都已經被收左部分的地, 

湯博士認為香港政府如果向發展商收回農地, 最大可能係政府自己發展返啲農地, 即很有可能係自行發展公屋, 居屋或者以政策主導的房屋, 簡單咁講, 即係發展商會失去搵錢的機會, 所以博士認為發展商係未來會比以前主動咁同政府傾補地價改土地用途, 以防期限到時會失去生金蛋的鵝. 呢個令我諗起四叔近年不斷向社會及香港市民釋出「善意」, 主動損出土地俾政府, 甚至主動「話」起平價樓俾年輕人上樓. 其實香港的地產富豪很早以前已經收購左大量農地, 廉價土儲很多, 香港的農業除左近年多左啲有機農地外, 基本上係無咩農業, 農夫亦唔多. 相反香港人而家越住越細, 樓價亦年年創新高, 連百幾尺的納米樓都可以賣幾百萬, 尺價直迫兩萬蚊. 與其政府發展郊野公園來發拓土地, 不如俾多啲誘因發展商早啲發展農地, 起碼唔使同強大的環保團體糾纏. 又唔使要填左啲水塘, 浪費左水塘的靚景. 其實香港的水塘好多都好靚, 可以話係多嬴的方案. 不過斗室唔係土地專業人士, 以上只係有感而發, 並非經精密科學及數據計算後而得出以上結論, 唔啱听可以不理... (唔可以得罪環保人士....)

                                                                  香港仔水塘

不過其實呢篇最想講唔係樓市, 係講香港會被邊緣化. 席間湯博士有提及「邊緣化」, 博士斬釘截鐡咁話香港係無可能被邊緣化, 以前唔會, 今時今日更加唔會. 係中國一帶一路帶領下, 與中國鄰近相接的國家會同中國有很多不同方面的接觸, 而家係一帶一路的「融資」階段, 而香港係體制及地理位置仍然係中國咁多個城巿入面外國比較接受的國際認可城市, 所以近年已經有唔同國家的公司或者國家的辦事處都紛紛租香港的甲級寫字樓做註腳點, 而呢班人黎香港工作亦都需要住, 所以香港的甲廈同優質的樓盤係唔會受到太大影響, 反而香港人要小心被邊緣化. 

斗室係中環返工, 有好深感受, 以前中環寫字樓老細或高層好多都係老外, 而家差唔多全部已經轉哂內地人, 其實唔止高層, 連中層同底層都開始轉埋做黃河以北的同胞, 呢班同胞既後生又全部係海歸人士, 不止有潛力, 做嘢又拼博, 反觀香港公司好多都搬哂去二級地點, 好似上環,觀塘, 九龍灣等, 而香港的年輕人可能近年真係受太多衝擊, 碰到釘都傾向遷怒於政府, 社會甚至大陸, 比較少自我反省, 斗室唔係話所有年輕人都係咁, 香港仲有好多年輕有為的青年人, 但呢個社會現象真係要有改善, 香港先可以再次發光發亮, 變返東方之珠.

湯博士都有補充, 香港人見樓價升得高, 賣左自己住的市區樓, 點知樓價繼續升, 為左上返樓, 自己就買返元朗樓, 咁我地到底係被邊緣化定自己邊緣化自己呢...?